Nepremičnine v podjetju

Nakup in prodaja nepremičnin

• obdavčitev nakupa/prodaje nepremičnin z vidika DDV in DPN
• kdaj nastane obdavčljivi dogodek in obveznost obračuna DDV
• pravica do odbitka DDV ob nakupu nepremičnine (kdaj ja in kdaj ne)
• kasnejši morebitni popravki odbitka DDV (kaj pazimo)
• DDV vidik finančnega in operativnega najema nepremičnin

 

Kaj morate storiti, da vam ob nakupu ne bo treba plačati ne DDV ne davka na promet z nepremičninami

Denarja za nepremičnino boste ob nakupu potrebovali manj, likvidnost bo večja. Vendar pa se morate hkrati davkarjem zavezati, da boste v tej nepremičnini poslovali najmanj 20 let.

Kupec in prodajalec stare nepremičnine se lahko dogovorita, da bo prodaja predmet DDV, hkrati pa se izogneta obračunavanju in plačevanju DDV ob transakciji z nepremičnino. Kupcu torej prodajalcu ni treba plačati DDV, ki bi ga ta nakazal naprej davkarjem. Obveznost za plačilo DDV se formalno prenese na kupca, ki pa ga poračuna kot vstopni DDV. To pomeni, da ga davkarjem v resnici ne plača oziroma da ni denarnega toka. To je – glede na slab likvidnostni položaj podjetij v gospodarski krizi – dobrodošlo.

Kaj morate vedeti o plačevanju DDV pri nakupu nepremičnine?

Kateri davek mora zavezanec za DDV plačati ob nakupu ali prodaji nepremičnine – davek na promet z nepremičninami ali DDV?

Promet zazidljivih stavbnih zemljišč in novih objektov, pri katerih je minilo manj kot dve leti od vselitve, je v primeru, ko je prodajalec davčni zavezanec za DDV, vedno predmet obdavčitve z DDV. Pri prodaji starih nepremičnin pa bo promet praviloma predmet davka na promet nepremičnin. Razen, kadar se prodajalec in kupec dogovorita, da bo transakcija obdavčena z DDV, o čemer pišemo v tem prispevku.

Ali se je možno izogniti davku na promet z nepremičninami in hkrati ne plačati DDV?

Kupec in prodajalec nepremičnine v kupoprodajni pogodbi opredelita, da bo prodaja nepremičnine predmet DDV. S tem se izogneta plačilu davka na promet z nepremičninami. O tem morata tako kupec kot prodajalec obvestiti vsak svoj davčni organ prek skupne izjave. V tej je treba opredeliti, da so izpolnjeni pogoji za obdavčitev z DDV. Torej, da je kupec zavezanec za DDV in da ima pravico do odbitka celotnega vstopnega DDV, vezanega na konkreten posel z nepremičnino. Ker se obveznost za DDV prenese na kupca nepremičnine, ki odbija vstopni DDV, bi lahko rekli, da tudi DDV ni treba plačati ob transakciji.

Kakšne so davčne obveznosti prodajalca in kupca nepremičnine, če se odločita, da bo transakcija predmet DDV?

Prodajalec nepremičnine do davkarjev nima nobenih obveznosti. Kupec pa se zaveže, da bo nepremičnino imel nadaljnjih 20 let za opravljanje dejavnosti in da bo iz te dejavnosti tudi obračunaval DDV. Če nepremičnino proda prej, pa jo mora prodati z DDV. Če mu to ne uspe, bo imel do davkarije dodatne obveznosti.

Kaj se zgodi, če kupec neha poslovati v tej nepremičnini pred iztekom 20-letnega roka in nepremičnino proda brez DDV?

V tem primeru mora kupec davkarjem plačati preostanek vstopnega DDV, ki ga ob nakupu dejansko ni plačal. Primer: Če je bila nepremičnina ob nakupu vredna milijon evrov, bi vstopni DDV znašal 200 tisočakov. Če kupec v njej posluje deset let in jo nato proda kupcu brez DDV, mora davkarjem plačati sto tisočakov. Če ne plača, lahko pričakuje izterjavo. Poleg tega plača od vrednosti, po kateri prodaja nepremičnino naprej, še dvoodstotni davek na promet z nepremičninami.

Kaj se zgodi, če kupec ali prodajalec skupne izjave o DDV ne pošljeta na davčni urad?

V tem primeru se šteje, da formalni pogoji za obdavčitev prodaje z DDV niso izpolnjeni in mora prodajalec plačati dvoodstotni davek na promet z nepremičninami.

Kdaj kupec in prodajalec nepremičnine ne moreta podpisati skupne izjave, ki omogoča, da ne prodajalec ne kupec ob transakciji ne plačata ne DDV ne davka na promet z nepremičninami?

Pri prodaji starih nepremičnin se davku na promet z nepremičninami ne boste mogli izogniti, če kupec ni zavezanec za DDV. Tako obdavčitev prodaje z DDV, ki ga ob transakciji dejansko ne plačate, praviloma ni možna, če so kupci fizične osebe, banke, zavarovalnice in javna uprava. Seveda pa takšna izjava tudi ni mogoča, če gre za transakcijo z zemljišči ali novimi nepremičninami in če sta prodajalec in kupec zavezanca za DDV. V tem primeru mora namreč kupec plačati DDV prodajalcu, ta pa davčnemu uradu. Kupec sicer dobi od davkarije vrnjen vstopni DDV.

 

Nepremičnine za trajno bivanje so v večini primerov del socialne politike in zato obdavčene z nižjo 9,5 stopnjo DDV

Pogoji, katera stanovanja in druge objekte za trajno bivanje lahko opredelimo kot del socialne politike in jih tako obdavčimo z nižjo 9,5 stopnjo DDV, so navedeni v 54. členu Pravilnika o izvajanju ZDDV-1.

Pomembno je, da so stanovanja in drugi objekti namenjeni za trajno bivanje in da je dobava, gradnja, obnova ali popravilo zaračunano neposredno investitorju. Stanovanje v večstanovanjski stavbi ne sme presegati 120m2  ali v enostanovanjski stavbi 250muporabne površine stanovanjskega objekta.

Uporabna površina je seštevek površine bivalnih prostorov. Za natančnejšo opredelitev enostanovanjskih in večstanovanjskih objektov se upošteva klasifikacija vrst objektov, predpisi o graditvi objektov in predpisi o evidentiranju nepremičnin.

 

 

Vir: finance.si
Odgovore sta nam pomagala pripraviti davčni svetovalec Dušan Jeraj iz Taxgroup in davčna uprava.